一、文件出台的背景和目的是什么？

　　实施城市更新行动，是深入贯彻党的十九届五中全会和市委十二届十五次、十六次全会精神的重要举措，有利于完善城市功能，提升城市活力，保障改善民生，促进城市高质量发展。

　　为推动老旧厂房转型升级、功能优化和提质增效，促进存量资源集约高效利用，按照市委市政府工作部署，市规划自然资源委会同有关部门，研究制定了《申博体育_bob电竞app-在线*官网开展老旧厂房更新改造工作的意见》(简称《意见》)，旨在为老旧厂房更新改造提供实施路径和政策支撑。

　　二、《意见》的适用范围是什么？

　　《意见》适用于本市中心城区范围内老旧厂房的更新改造。中心城区以外各区可参照执行并制定实施细则；首都功能核心区、北京城市副中心可根据党中央、国务院批复的控制性详细规划(街区层面)单独制定实施细则。

　　本意见所称老旧厂房包括老旧工业厂房、仓储用房及相关工业设施。涉及不可移动文物、历史建筑等，按相关规定执行。

　　三、老旧厂房更新改造的主要模式有哪些？

　　1.优化中央政务功能。鼓励首都功能核心区内的老旧厂房依需调整为中央政务功能用房。

　　2.产业转型升级。鼓励利用老旧厂房发展智能制造、科技创新等高精尖产业，发展新型基础设施、文化产业等符合街区主导功能定位的产业，不鼓励对原有厂房进行大拆大建。对于将高端制造业列为主导产业的区域，老旧厂房满足产业定位并且具备相应配套条件的，原则上优先发展高端制造项目。

　　3.增加公共空间。加强老工业厂区更新功能引导，优先保障交通市政条件预留、“三大设施”设置、绿地及开放空间等需求。鼓励优化完善老工业厂区公共空间体系，通过加密路网打通街道微循环系统，对公共空间进行织补完善；鼓励通过用地置换的方式增加绿地、广场、应急避难场所等公共空间。

　　4.补充城市配套短板。鼓励利用老旧厂房补充文化体育、停车服务、医疗养老、便民服务、学前教育等公共服务设施。

　　5.发展经营性用途。在符合街区控制性详细规划、产业发展规划前提下，鼓励利用闲置工业厂房发展现代服务业或建设新型服务消费载体。为促进职住平衡，符合规划及建设项目规划使用性质正面清单的，也可改建租赁型职工集体宿舍等租赁住房。

　　四、老旧厂房更新改造的实施方式是什么？

　　1.自主更新。在符合街区功能定位和规划前提下，鼓励原产权单位(或产权人)通过自主、联营等方式对老旧厂房进行更新改造、转型升级。

　　单独产权单位(或产权人)的更新项目，原产权单位(或产权人)可作为实施主体，也可成立多元主体参与的平台公司，原产权人按原使用条件通过土地作价(入股)的形式参与更新改造，由平台公司作为项目实施主体。由产权单位(或产权人)授权的运营主体也可作为实施主体。如产权关系复杂，按照《中华人民共和国民法典》规定，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后，可依法授权委托确定实施主体。

　　2.政府收储。根据实施规划需要，涉及区域整体功能调整的，统一由政府收储，按照规划用途重新进行土地资源配置，由新的使用权人按照规划落实相应功能。可给予原产权单位(或产权人)异地置换相应指标。

　　五、如何办理相关审批手续？

　　1.原则上更新项目相关审批手续由区级行政主管部门办理，各区政府可参照优化营商环境政策要求，进一步简化审批流程，压缩审批时间，提高审批效率。重点地区或重要项目实施更新涉及首都规划重大事项的，按程序请示报告。

　　2.《意见》对老旧厂房内外部装修改造、局部翻建、改建、扩建，改变规划使用性质，以及工业构筑物改造利用等情形，分别明确了审批手续办理程序。其中，属于低风险工程建设项目的，按照本市低风险工程建设项目审批程序办理。

　　3.老旧厂房更新改造涉及的施工图审查、消防设计审查等，按照现行相关政策规定执行。

　　4.利用老旧厂房拓展文化空间、改建租赁型职工集体宿舍，以及国有控股企业老旧厂房更新利用，应与相关政策有效衔接。翻建、改建、扩建项目如涉及文物保护单位保护范围及建设控制地带的，须按文物法律法规的规定履行报批手续。

　　六、老旧厂房更新改造的规划土地支持政策有哪些？

　　1.建筑规模。鼓励引导将现状低效空间直接转换使用功能，实现建筑规模“零增长”下的内涵转换和功能提升。为解决安全、环保、便利等问题，或根据产业升级以及完善区域配套需求，可配建不超过地上总建筑规模15%的配套服务设施，其设计方案需进行结构安全论证，配套服务设施按照主用途管理。对于增加的建筑规模指标，可在保持区级建筑规模总量稳定的前提下，由区政府统筹研究指标转移路径及办法。

　　2.供地方式。涉及改建、扩建或改变规划使用性质的更新项目，可按新的规划批准文件办理用地手续。其中，符合《划拨用地目录》的，可以划拨方式供地；不符合《划拨用地目录》的，可以协议方式办理用地手续，也可结合市场主体意愿，依法采取租赁、先租后让、租让结合、作价出资(入股)等方式办理用地手续，但法律法规以及国有建设用地划拨决定书、有偿使用合同等明确应当收回土地使用权重新出让的除外。代建公共服务设施用房并将产权移交政府所属部门或相关单位的部分，按划拨方式办理用地手续。

　　3.过渡期政策。利用老旧厂房发展5G、人工智能、大数据、工业互联网、物联网等新型基础设施，以及国家鼓励和支持的新产业、新业态的，在符合控制性详细规划且不改变用地主体的条件下，由区投资或相关行业主管部门提供项目符合条件证明文件，由区规划自然资源部门出具允许临时变更建筑使用功能以及实施改造建设的相关意见后，可在5年内实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期从建设单位取得建筑工程施工许可证之日起计算；不需要办理建筑工程施工许可证的，从规划自然资源部门出具意见之日起计算。过渡期满及涉及转让的，应按新用途、新权利类型办理相关用地手续。

　　4.土地价款缴纳。在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。老旧厂房用地性质调整需补缴土地价款的，可分期缴纳，首次缴纳比例不低于50%，分期缴纳的最长期限不超过1年。土地价款全部缴清后，方可办理不动产登记。

　　5.土地年租制。根据市场主体意愿，采取租赁方式办理用地手续的，土地租金实行年租制，年租金根据有关地价评审规程核定。租赁期满后，可以续租，也可以协议方式办理用地手续。

　　6.作价出资(入股)。根据市场主体意愿，由政府指定部门作为出资人代表，对已取得划拨建设用地使用权的土地，可以作价出资(入股)经营性服务设施。作价出资(入股)部分不参与企业经营活动，不负担盈亏，确保土地资产保值。

　　7.建设用地使用权转让、出租、抵押。在不改变实施方案确定的使用功能情况下，经营性服务设施已取得的建设用地使用权可依法进行转让或出租，也可以建设用地使用权及地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权等进行抵押融资。

　　建设用地使用权及地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权转让、出租、抵押实现后，应保障原有经营活动持续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。

　　以划拨方式取得的建设用地使用权(含地上建筑物、构筑物及其附属设施)出租，按照本市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场有关规定收取政府土地收益。

　　七、老旧厂房更新改造的工作要求有哪些？

　　1.老旧厂房更新后业态应符合街区功能定位，符合《北京市新增产业的禁止和限制目录》和《建设项目规划使用性质正面和负面清单》。

　　2.五环路以内和北京城市副中心的老旧厂房可根据规划和实际需要，引入产业创新项目，补齐城市功能短板；五环路以外其他区域的老旧厂房原则上用于发展高端制造业。

　　3.各区政府应依据城乡规划、本区产业功能定位和产业链发展需要，划定工业用地保护红线，保留一定数量的工业用地。

　　4.各区要明确老旧厂房改造利用业态准入标准，建立老旧厂房改造利用项目审核评估机制，对老旧厂房改造利用要审慎严谨，在合理评估基础上，充分征求科技、产业等相关部门意见，优先用于发展符合首都功能定位的高精尖产业和现代制造业，防止房地产化。

　　5.各区应建立老旧厂房更新改造项目前期审核、中期监督、后期评估、全程监管的全生命周期管理模式，促进土地资源集约高效利用。